住宅ローン滞納の危険

住宅ローンを滞納する危険とは

住宅ローンの返済が長期に渡って滞ると、いずれ住宅は競売にかけられ、住宅は差押えられることになります。
住宅ローンを滞納してから、どのように銀行などの金融機関が対応措置をするのか知っておきましょう。

住宅ローンを滞納し続けるとどのようになっていくのでしょうか

住宅ローンが払えず、返済の滞納が続くといつ差し押さえや、競売になる?

通常は6ヶ月と言われています。住宅金融支援機構は、滞納から6カ月経つと期限の利益が喪失するので、残債務の一括返済の請求とともに競売の手続きが進められていきます。
ただし銀行や金融機関によって、3カ月の場合もあります。
金融機関によって機関が異なるため不安に感じるかと思いますが、何の前触れもなく、いきなり「競売開始決定通知」などが送られてくることはまずありません。
事前に、催告書や督促状、期限の利益喪失通知、などが届きますので、それを確認しつつ自分がいまどの段階にいるかをしっかり認識することが重要です。
住宅ローンが支払えなくなってしまっても、いきなり競売にかけられたり差押えされることはありません。段階を踏んで催告書や督促状などが送られてくるので自分がいまどの段階にいるのかを理解し、必要な段階で任意売却の手続きを進めていきましょう。

家賃滞納から裁判所から競売通知が届くまで

住宅ローン滞納1~2ヶ月

担当者からの電話での催促

住宅ローンの返済を滞納すると1カ月目や2カ月目は、通常、まず銀行の窓口担当者などから電話で催促の連絡があると思います。
返済できないことがわかっていると、電話に出にくい気持ちもありますが、後々の任意売却や、その後の残債の整理(オーバーローン)のことなども考えると、キチンと誠意ある対応をすることが重要です。
交渉にもよりますが、誠実で協力的な姿勢を示していると、住宅売却後の立ち退きの際などに、債権者から引越し費用の一部援助などを受けることができる可能性もでてきます。

住宅ローン滞納3ヶ月

「催告書」「督促状」による請求

「催告書」も「督促状」も、住宅ローン債務の支払いを請求する書類のことです。「督促状」の方がより警告の意味合いが強い請求の書類になります。
順序としてはまずは催告書が数回に渡って送られます。それに適切な対応を行わずに放置していると督促状が送られてくることになります。
催告書や督促状の段階では、まだ滞納分を払えば間に合います。
「催告書」や「督促状」の場合は、まだギリギリ滞納している分を一括で返済すれば間に合います。ただ「督促状」が送られてくるという事はかなり危険な状態で、そのまま放置していると高い確率でそのまま「期限利益の喪失」「競売予告通知」に繋がります。

住宅ローン滞納5ヶ月

期限利益の喪失予告通知

期限利益損失前の最終警告です。この通知が届くと、残り1カ月(書面で指定の期日)で期限の利益が喪失します。
期限利益を喪失すると、債権者は、残りのローン残高の全額を一括で返済する請求ができるようになります。またこの際に一括返済に応じなかった場合は、抵当権を行使して住宅を差押え・競売により売却処分することができます。

住宅ローン滞納6ヶ月

「期限利益喪失」「代位弁済通知」

いよいよ期限の利益を喪失すると、銀行から「期限の利益の喪失」の通知とともに、残りの住宅ローン債務を全額、一括で返済するよう請求がきます。
また期限の利益を喪失すると、銀行は同時に保証会社にローン残債務の一括支払いを請求します。つまり保証会社があなたの代わりに一時的にローン債務残高の全額を一括で銀行に支払うことになります。これを代位弁済といいます。
この代位弁済がおこなわれてから一定期間が経過すると、債権は銀行から保証会社へと移り、住宅ローンの債務者は今後、保証会社に返済をおこなっていくかたちになります。
また、住宅の売却後も債務が残ってしまった場合(オーバーローンの状態)には、保証会社から更にサービサーといわれる債権管理回収業者に、不良債権として売り渡される可能性もあります。

代位弁済とは

債務者が、約束の期日通りにローン返済ができなくなり一定期間が経過した場合、保証会社が債務を肩代わりし、銀行に全額を返済する仕組みのこと。代位弁済後は債権が保証会社に移り、債務者は全額を一括で保証会社に返済する義務を負います。

住宅ローン滞納6~7ヶ月

任意売却意思の確認

この「任意売却意思の確認」の書類が届くかどうかは、債権者の保証会社や金融機関にもよりますが、任意売却をする意思があるかどうかを確認するケースがあります。
競売になりますと、結局、債権者も債務者も両方が損をしてしまうため、銀行や債権者もできれば任意売却で処理したいと考えているケースも多いです。

住宅ローン滞納6~7ヶ月

競売申立予告通知

このままローン債務の返済がされなければ、住宅を競売にかけます、ということを連絡をする通知で、銀行から送られてくる予告通知です。これは金融機関や債権者によっては、届く場合もあれば、届かない場合もあります。また、もっと早い時期で届くケースもあります。
「競売申立予告通知」は銀行から送られてくるものなので、法的な拘束力などはまだ何もありません。しかし、この段階で任意売却などの手続きを取らない限りは、もはや時間の問題で、競売により自宅が処分されてしまうことになります。

住宅ローン滞納6~7ヶ月

担保不動産競売開始決定通知書

いよいよ最終局面です。裁判所から競売の開始が決定した旨の通知が届きます。それが担保不動産競売開始決定通知書です。
この担保不動産競売開始決定通知書は、裁判所から公布された正式な競売の開始手続き通知になります。そのため、この通知が届いた段階で住宅は差押えとなり、自由に処分する権限がなくなります。(ただ、銀行、保証会社の許可さえあれば、任意売却は可能です)
しかし、この段階ですぐに住宅から追い出されることはありません。裁判所が住宅を調査し最低売却価格を決定した上で、競売にかけ買い手を募ります。入札までの期間は通常、半年くらいかかる為、この期間は住宅に住み続けることができます。
ただし物件の落札者が決定した時点で、強制的に立ち退きを請求されることになります。

住宅ローンの滞納が続いている、競売通知が届いた方

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